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【箕面市・新稲】人気の西小・一中校区！自然豊かでゆったり暮らせる街の魅力に迫る

今回は、箕面市の中でもファミリー層から絶大な支持を集める「新稲（にいな）」エリアの街ブラレポートをお届けします！

不動産のお仕事をしていると、「西小・一中校区で物件を探してほしい！」というご要望を本当によくいただきます。なぜそこまで人気なのか？その秘密と新稲の魅力をたっぷり紐解いていきましょう。

圧倒的人気！「西小・一中」エリアの魅力

新稲エリアを語る上で欠かせないのが、西小学校（西小）と第一中学校（一中）の存在です。

• マンモス校ならではの活気

  一中は1学年6クラスあることが多く、西小から4クラス、箕面小から2クラスが持ち上がるイメージです。生徒数が多く、お友達がたくさんできる環境が魅力です。

• 小中連携が盛ん。

  西小と一中は敷地がすぐそばにあるため、日常的な交流がとても盛んです。箕面市は小中一貫校が増えていますが、一貫校ではないこのエリアでも、その手厚い交流が大きな強みになっています。

• 多様性への理解。

  障がいを持ったお子さんへの対応もしっかりしていることで有名な中学校です。
  ちなみに、あの有名な菅田将暉さんも一中のご出身なんですよ！

グラウンドも広く、校舎も新しくて綺麗。まさに「子育て環境バツグン」なエリアと言えます。

「新稲（にいいな）」という地名の由来

静かで落ち着いた住宅街が広がる新稲。少し変わった地名ですが、これには歴史的な背景があります。

箕面市には昔から「稲（いな）」という町がありました。かつて、長男が実家を継ぐという風習が強かった時代、家を出た次男坊たちが稲から移り住んで開拓したのがこの場所。「新しい稲」だから「新稲」になったと言われています。

そのため、この地域には「いなじ」さんという苗字の方がとても多いそうです。歴史を感じる面白いエピソードですよね。

不動産のプロが語る！新稲の住宅事情

新稲エリアで物件を探す際、知っておきたい重要なルールがあります。

敷地面積のルールと最近の法改正

新稲周辺は「第一種低層住居専用地域」に指定されており、ゆったりとした街並みを守るための決まりがあります。

ここがポイント！

以前は280平米の広い土地があっても「150平米×2」に分けられないため、土地の総額が5,000万〜6,000万円と跳ね上がり、買い手がつきにくいという問題がありました。

しかし、令和5年のルール緩和により、270平米あれば2つに分割して販売できるようになりました。
これにより、売り手も売りやすく、買い手も手の届きやすいサイズの物件（新築・中古）が増え、さらに活気のあるエリアになっています。

豊かな自然と暮らしやすさが交差する街

新稲の魅力は学校や住宅事情だけではありません。感性をくすぐる豊かな環境が整っています。

• 充実した周辺環境

  夏には賑わう「第一市民プール」があります。また、坂道が多いエリアのため、箕面市が実験導入している小型のオンデマンドバス「のるーと」の停留所もあり、スマホで呼んで乗れる便利な交通手段として期待されています。
  
  

• 美しい山並みと緑

  新稲でお家を探すお客様の多くが「山の景色がいい」「緑豊かな雰囲気が好き」とおっしゃいます。
  
  

• 市街化調整区域との境界線

  大阪青山大学（現在は共学）の近くまで来ると、道路を挟んで住宅街（市街化区域）と畑（市街化調整区域）がくっきりと分かれます。のどかな田園風景と整備された住宅街のコントラストが、この街ならではの落ち着いた空気感を生み出しています。

ちょっとした裏話

以前、ブルーインパルスの大飛行があった際、このエリアの山麓線沿いにはカメラと三脚を持った人たちが鈴なりに集まりました。開けた景色が楽しめる隠れた絶景スポットでもあります。

社長のまとめ

本日の街ブラのポイントをまとめます！

1. 西小・一中校区はファミリー層に大人気！

2. 最低敷地面積150平米のルールにより、庭付きのゆったりした戸建て暮らしが叶う。

3. 緑豊かで山の景色が美しく、子育て環境としては文句なしに抜群！
   
   

新稲は、新しい家と少し年数の経った味わいのある家が混在する、静かで本当にいい街です。
子育て世代でゆったりとした暮らしを求めている方には自信を持っておすすめします！

 YouTube視聴者様限定プレゼントのお知らせ 

最後までお読みいただきありがとうございました！

センチュリー21 みのパラでは、YouTube経由でお問い合わせいただいた方に素敵なプレゼントをご用意しております。

お問い合わせの際は、ぜひ「YouTube（またはブログ）を見た！」と一言お伝えください。

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箕面駅周辺の街歩き！再開発の最新情報と知っておきたい不動産のリアル

今回は箕面駅周辺を歩きながら、日々変化する駅前の最新情報から、箕面ならではの住宅事情・不動産売買のリアルな裏話まで、たっぷりお届けします。箕面エリアでお住まいをお探しの方、または売却をご検討中の方はぜひ参考にしてください！

1. 箕面駅前の進化：大江戸温泉とサンプラザの建て替え
箕面のシンボルとも言える「箕面観光ホテル（現：大江戸温泉）」。現在大リニューアル工事中で、順調に進めば今年の秋冬頃には再開するとのニュースが入ってきています。かつての緑地帯は、現在箕面大滝や勝尾寺へ向かう観光バスの停留所として整備されており、観光への力の入れようが伺えます。

そして、駅前で注目を集めているのが「箕面サンプラザ」の建て替えです。元々8階建ての建物でしたが、新しく下層階が商業施設やイベントスペース、上層階がマンションとして生まれ変わります。マンションの建て替えは通常80%の同意が必要でハードルが高いのですが、今回は行政の保有割合が多かったためスムーズに進んだようです。

この新築マンションは大手デベロッパーによる「70年の定期借地権」物件となります。

2. 活気あふれる箕面駅前商店街

箕面駅前といえば、ミスタードーナツの記念すべき第1号店（ナンバー001）がある「ミスドの聖地」です。商店街は個人商店が多く連なり、歩いているだけでも楽しい雰囲気です。

パン屋さん、わらび餅屋さん、おしゃれなシフォンケーキ屋さんから、お花屋さん、中華料理店、さらには「ふくろうカフェ」まで、バラエティ豊かな店舗が揃っています。

ちなみに、私どもセンチュリー21の店舗も、駅前で道が二股に分かれるバス通り沿いのビル1階にございます。看板を出させていただいているおかげで、「運転中に見かけたよ！」と多くのお問い合わせをいただいております。

3. 箕面の住宅街：不動産売買で気をつけたい「擁壁」と「セットバック」

駅から徒歩2〜3分も歩けば、すぐに閑静な住宅街が広がります。山からの風が吹き下ろし、空気がサラサラしているのが箕面の魅力です。しかし、不動産取引の観点ではいくつか注意すべき「箕面ならではのルール」があります。

• 急な坂道と擁壁（ようへき）： 箕面は斜面が多いため、土留めとなる「擁壁」が必須です。昨今ゲリラ豪雨が増えている影響で、擁壁に関する建築ルールは昔よりも非常に厳しくなっています。

• 狭い道路とセットバック（2項道路）： 昔からの狭い道（軽自動車も通れないような道）が多く残っています。家を建て替える際は、道路の中心線から2mずつ下がり、合計4mの道路幅を確保するルール（セットバック）があります。

• 建て替えコストの罠： 道路を下げる（セットバックする）ということは、斜面にある家の場合「既存の擁壁を壊して、新しく作り直す」ことを意味します。この擁壁工事に1,000万円〜2,000万円かかるケースも珍しくありません。
  
  

【プロからのアドバイス】

「相場が坪100万円で50坪あるから5,000万円で売れるだろう」と単純に計算してはいけません。擁壁の作り直し費用が差し引かれ、実際には3,000万円台でしか売れないといったケースが多々あります。不動産は個別要素が強いため、信頼できる専門家にしっかりと査定してもらうことが重要です。

4. 箕面ならではの美しい眺望と街並み

坂道が多いことはデメリットばかりではありません。府道を上って勝尾寺方面（山の中）へ進むと、どんどん景色が開けていきます。

• 抜群の眺望： 上のエリアは素晴らしい眺望が広がる高級住宅街です。ルーフバルコニーや大きなベランダを作り、景色を楽しみながら暮らす方がたくさんいらっしゃいます。

• 一戸建て中心の街並み： 箕面市は行政のルール（人口密度や駐車場の確保に関する規制など）が厳しいため、大きなマンションが建ちにくい環境です。結果として、一軒一軒がゆったりと作られた一戸建て中心の美しい街並みが保たれています。千里中央の丘陵地から、遠くは梅田のビル群やあべのハルカスまで見渡せるのは、箕面ならではの特権です。
  
  

まとめ：箕面駅周辺エリアの特徴

• 駅を離れるとすぐに、ゆったりと区画された閑静な住宅街が広がる

• 高台からの景色・眺望が良く、自然の風を感じられる環境

• 厳しい行政ルールにより、良好な住環境が維持されている

• 坂道や狭い道が多く、不動産売買には擁壁工事等の専門的な見極めが必須

• ゆったりと子育てを楽しみたいご家族に最適な街

ご自身の足で歩き、目で確かめていただくと、箕面の本当の魅力や地形の特徴がよく分かるはずです。

【YouTube特典のお知らせ】

YouTubeの動画経由でお問い合わせいただいた方には、素敵なプレゼントを差し上げています！お問い合わせの際に「YouTubeを見た」と一言お伝えください。

当ホームページのURLも動画の説明欄に掲載しておりますので、ぜひチェックしてみてくださいね。皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております！

地方・田舎の不動産相続における現実：「マイナス査定（有料引取り）」の時代

相続に強い不動産会社として、日々さまざまなご相談をお受けしています。

その中でも特に多いのが、「田舎にある不動産をどうにかしたい」というご相談です。

ご相談者様ご自身もご高齢になられ、「子どもたちに不必要な不動産を引き継がせるのは忍びない」「子どもも要らないと言っている」「ゆかりのない不動産を遺されても大変なだけだ」と、自分の代でなんとか解決して、子どもに迷惑をかけたくないと考えていらっしゃいます。

【事例】複数ある不動産を「一括引取り」してもらった結果

先日あったご相談事例です。場所は岡山県の中仙道方面（B'zの稲葉さんの出身地としても有名な津山市エリア）の山あいの市です。

ご相談者様はそこで生まれ育ち、次のような複数の不動産をお持ちでした。

• 街の中心部にある店舗跡地、ご自宅、土地2区画、温泉近くの別荘地、建物（空き家）が残っている場所もあれば、土地だけの場所もあり、「どう扱えばいいのか」とお困りでした。

最終的に私どもではなく、別の不動産会社様にご相談されたのですが、後日「相談に乗ってくれる不動産屋さんを見つけました！」と喜びのお声をいただきました。

その不動産会社様は、街中心部の店舗跡も、自宅も、温泉近くの別荘地も、登記簿上ご相談者様の名義になっている不動産をすべて一括で引き取ってくれるとのことでした。

「本当によかったですね、これでスッキリしますね！」とお伝えし、「ちなみに、おいくらだったのですか？」とお聞きしたところ……

返ってきた答えは、「マイナス200万円（200万円払ったらすべて引き取る）」というものでした。

「お金を払って手放す」時代へ

「不動産＝価値があるもの」「安くてもプラスになるはず」と思われている方も多いかもしれませんが、現代では「引き取ってもらうためにお金を払う（マイナスになる）」ケースが実際に存在します。

山林なども同様ですが、売却できない不動産を手放すには、持ち出し（費用負担）が前提となる時代になってきているのが現状です。

「国や自治体が引き取ってくれる」は本当？

「売れなければ行政（国や自治体）に引き取ってもらおう」と考える方もいらっしゃいます。

「国がそのような法律（相続土地国庫帰属制度など）を作ったらしい」というお話も耳にしますが、行政が何でも引き取ってくれるわけではありません。要件が非常に厳しく、実際には引き取ってもらえないケースが大半ですので、あまり過度な期待はしない方がよいでしょう。

まとめ

地方や田舎の不動産をお持ちの方は、「お金を払ってでも手放さなければならない可能性がある」という現実を知っておくことが大切です。

当事務所では、毎月無料のセミナーや個別相談（完全無料）を実施しております。
「実家の不動産をどうすべきか悩んでいる」という方は、ぜひお気軽にご参加・ご相談ください。

孤独死と不動産、そして早期発見の支援策について

「相続に強い不動産会社」としてご相談を受ける中で、様々なケースに直面します。

本来、親より先にお子さんが亡くなるということは避けてほしいものですが、現実にはご自身より先にお子さんを亡くされたご両親からの相続相談も少なくありません。

先日対応した案件もそうでした。60代のお子さんがご自宅で亡くなられ、いわゆる孤独死の状態で発見されたのです。遺品整理や特殊清掃の専門業者さんと連携してご対応したのですが、死亡時期の特定が非常に難しく、推定で「7月〇日から12月〇日のどこか」と鑑定されるほど発見が遅れてしまいました。

こうなってしまうと、いわゆる「事故物件」としての扱いになり、不動産としての価値は大きく下がってしまいます。それでも遺族の方にとっては大切な「どうにかしなければならない家」です。私たちは現地へ対応に向かいました。

現場で体験した、不思議な出来事。

現地に到着した際、玄関の鍵がなかなか開かないというトラブルがありました。
築年数が経過している古い家だったため、鍵の調子が悪かったのかもしれません。私と清掃業者の社長さん、番頭さん、そして大工さんの4人で向かったのですが、がっしりした体格の社長さんがドアを引っ張っても、びくともしませんでした。2人がかりで体当たりをしながら「ドアごと外すしかないか」と話していたときです。

大工さんが「ちょっと横に退いてください」と言い、玄関の前で静かに手を合わせました。そして鍵を回すと、なんとドアが「すーっ」とスムーズに開いたのです。

大工さんは後から「必死にドアを引っ張っていたとき、中から誰かが引っり返しているように感じたんだよね」とおっしゃっていました。

「お祓い」と「供養」の違い

その後、すぐにお寺にお経をあげていただくよう手配しました。

実はこのときまで個人的にあまりピンときていなかったのですが、「お祓い」と「供養」は意味合いが全く異なります。

• お祓い： 邪気や嫌なものを払い落とすこと

• 供養： その場所で暮らしていた故人へ祈りを捧げ、ねぎらいの言葉をかけること

故人様への敬意と感謝を込めてしっかり供養を行いたいと考え、お寺様にお越しいただき無事にご対応を終えることができました。

孤独死を防ぐ・早期発見するための最新サービス
今回の経験を通して強く感じたのは、「せめてもう少し早く発見してあげたかった」ということです。

最近では、一人暮らしの方のSOSや異変を早期発見するためのサポート技術が大きく進化しています。

• かつて： 警備会社と契約し、月額数万円かかるような大掛かりなシステムが主流

• 少し前： トイレなどにセンサーを設置し、一定時間動きがない場合に通知が行く仕組み

• 現在： 設置が非常に簡単で安価な「スマート電球」を活用した見守り

現在では、普段使っている電球を専用のセキュリティ電球に付け替えるだけで、一定時間照明の点滅・使用がない場合に登録先へアラートが飛ぶサービスが登場しています。費用も月額2,000円程度と非常に手軽です。

もし身近に一人暮らしをされているご家族や知人がいらっしゃる場合は、万が一の事態に備えて、こうした見守りサービスの活用を事前に検討しておくことを強くおすすめします。

箕面市で不動産売却】「3,000万円特別控除」が使える5つの条件を分かりやすく解説！

今回は、箕面市で不動産売却をご検討されている方向けに、「譲渡所得の3,000万円特別控除が使える条件」を、できるだけ分かりやすく整理してお伝えします。

この特例を使えると税負担が大きく変わる一方で、「条件を勘違いしていて使えなくなってしまった…」というケースも少なくありません。売却をスムーズに進めるための参考にしてくださいね。

※ご注意※ 税制は改正されることがあります。最新情報は国税庁のホームページ等でご確認いただくか、お知り合いの税理士さんにご相談されることをおすすめいたします。

「マイホーム売却」と「相続空き家」、2つの特例の違い

まず最初に押さえておきたいのが、3,000万円の特別控除には大きく分けて2種類あるということです。

1. 自分が住んでいた家（居住用財産）を売った時の3,000万円特別控除

2. 相続した家（空き家）を売った時の3,000万円特別控除

お客様とお話ししていると、この2つがごちゃまぜになってしまっていることがよくあります。今回の記事では、ご相談が圧倒的に多い「自分が住んでいたマイホームを売るパターン」を中心に整理していきます。

• いつ転居したのか？
• 売買契約日はいつか？
• 引き渡し日はいつか？

現場あるある！よくある「つまずきポイント」

不動産売却の現場でよく見かける、特例に関するトラブルや注意点をご紹介します。

• 転居後の放置による期限切れ 牧落、桜井、箕面駅周辺などでもよくあるケースですが、住み替えでバタバタしてしまい「売るのは後でいいや」と放置した結果、住んでいない期間が長くなりすぎてしまうことがあります。転居日と売却時期の期限は、早めにメモして整理しておきましょう。

• 解体して更地にする場合の取り扱い 建物を解体して更地渡しにする場合、手続きや期限、実態の整理がより複雑になります。判断に迷う場合は、税務面も含めて専門家に確認するのが安全です。

• 確定申告の書類が揃わない 確定申告には、売買契約書、仲介手数料などの諸費用の領収書、住民票の履歴（転居が分かる資料）など、様々な書類が必要です。「あの書類どこにいった？」と慌てないよう、売却が決まったら専用の保管場所を決めてひとまとめにしておくことが大切です。
  
  

まとめ

箕面市で不動産売却をする際、3,000万円特別控除を適用するためのポイントは以下の5つです。

1. 居住用だったかどうか

2. 売却のタイミング（期限）は守れているか

3. 身内への売却など、対象外の取引になっていないか

4. 過去の特例利用の有無

5. 確定申告を必ず行うこと

3,000万円の特別控除は、要件に当てはまれば非常にメリットが大きいです。しかし、前提条件の確認不足で使えなくなってしまうのが一番もったいないですよね。

箕面市で売却をご検討中の方は、「控除が使えるかも？」という段階でも大丈夫ですので、ぜひセンチュリー21 みのパラまでご相談ください。売却の進め方と併せて、税理士さんや税務署への確認が必要な点も含め、状況整理のお手伝いをさせていただきます。

相続登記を放置していませんか？数次相続と税金の落とし穴

普段営業している中で、相続に関する不動産のご相談をよくいただきます。
その際、登記事項証明書（登記簿）を確認してみると、「相続登記が長年放置されたままになっている」というケースが意外と多く見受けられます。

よくあるのが、以下のようなケースです。

1. だいぶ前にお父様が亡くなった

2. その後、お母様が亡くなった

3. 今回、お母様が亡くなったタイミングで「不動産を売却しよう」と話し合いがまとまった

4. いざ売買の取引を進めようとしたら、不動産の名義（所有権）がお父様のまま放置されていた

不動産取引の原則として、物件の引き渡し（決済＝買主様へ所有権を移転する手続き）を行うまでに、相続登記を完了させておく必要があります。

司法書士の「親切心」が仇になることも？

お父様の名義のまま放置されている状態（数次相続）で司法書士に相談すると、親切心からこのように提案されることがあります。

司法書士:

「一旦お父様からお母様に名義を変更して、さらにそこからお子様へ名義変更すると、登記手続きが2回発生して手間も費用もかかってしまいます。お父様から直接、お子様へ名義を移してしまいましょう！」

手続きの費用や手間を削減するための良心的なアドバイスに見えますが、実はここが税金面での大きな落とし穴になることがあります。

税理士が「ちょっと待って！」と言う理由

不動産を売却した際、利益に対して「譲渡所得税」という税金がかかります。

一定の要件を満たすと、「相続空き家の3,000万円特別控除」などの税金が大幅に安くなる特例を活用できます。
この特例を適用するための大きな条件の一つに、「お亡くなりになってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること」というタイムリミットがあります。

• お母様名義の場合： 亡くなってから間もないため、特例の対象となり税金の控除が受けられる可能性が高い。

• お父様名義から直接移した場合： お父様が亡くなってからすでに3年以上が経過していると、控除の対象外になってしまい、結果として高額な税金が発生してしまうリスクがある。

このように、司法書士の「良かれと思ってした提案」が、税金面で裏目に出てしまうケースがあるのです。

まとめ
相続不動産は総合的な相談が不可欠

相続が絡む不動産の売却では、登記手続きだけ、あるいは税金のことだけに偏って判断してしまうと思わぬ損をすることがあります。

• 司法書士（登記手続きのプロ）

• 税理士（税務・控除のプロ）

• 信頼できる不動産会社（売却・全体プロデュースのプロ）

これら専門家が連携し、総合的な視点でアドバイスを受けながら進めていくことが非常に大切です。
相続した不動産について気になることがあれば、ぜひお気軽にご相談ください。

相続した不動産を売却する際の注意点：まずは「登記簿」の確認から

「相続した不動産を売却するとき、普通の不動産売却と違ってどんなことに注意すればいいですか？」というご質問をよく受けます。

実は、売却手続きを進める途中で「思わぬ名義トラブル」が発覚するケースは決して珍しくありません。

登記簿の取得方法と見方のコツ

登記簿は「土地」と「建物」の両方を取り寄せる必要があります。

取得方法は以下の通りです。

• 自分で取得する場合： 法務局の窓口やオンラインで請求・入手できます。
• 専門家に依頼する場合： 普段から取引のある不動産業者や司法書士がいれば、オンライン上ですぐに取得してもらうことも可能です。

普段見慣れていないと登記簿の記載内容を解読するのは難しいため、見方も併せて不動産業者や司法書士などの専門家に相談するのがおすすめです。
（※ちなみに、記載されている文字に下線が引いてある部分は「過去に効力があったが、現在は消滅・抹消されている事項」を意味します。）

なぜ「土地」と「建物」両方の確認が必要なのか？
実務では、次のようなトラブルが実際に発生しています。

• 土地と建物の名義が異なっている 「土地は亡くなった父親の名義だったが、建物の名義は全く別人のものだった」「建物が複数人の共有名義になっていた」というケースです。

• 敷地の一部が「祖父」の名義のまま残っていた 土地・建物ともに父親の名義だと思い込んでいたところ、敷地の一部（筆）だけが祖父（またはそれ以前の世代）の名義のままになっていたという事例がありました。

不動産を売却する場合、共有者全員の同意（署名・捺印）が必須となります。多数決で売ることはできません。

もし名義が「祖父」のまま残っていた場合、相続権はご父親だけでなく、叔父・叔母、さらにはその子どもたち（従兄弟など）にまで枝分かれして広がってしまいます。こうなると、権利を持っている人を特定するだけでも弁護士や司法書士に依頼して1〜2年かがりの大調査になることもあります。

まとめ

「親が住んでいた家だから、当然すべて親の名義だろう」と思い込まず、不動産売却のアクションを起こす前の第一歩として、必ず土地と建物の登記簿を取り寄せて名義人を正確に確認することを強くおすすめします。