2025年07月の記事一覧｜箕面市の不動産売却はセンチュリー21みのパラ｜センチュリー21みのパラ

池田市豊島北の不動産査定のご依頼をいただきました。
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校区は北豊島小学校、北豊島中学校です。
小中一貫教育を行っている学校です。
教育カリキュラムが一貫している点、進学がしやすい点が小中一貫高校の良さですよね。

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地方・田舎の不動産相続における現実：「マイナス査定（有料引取り）」の時代

相続に強い不動産会社として、日々さまざまなご相談をお受けしています。

その中でも特に多いのが、「田舎にある不動産をどうにかしたい」というご相談です。

ご相談者様ご自身もご高齢になられ、「子どもたちに不必要な不動産を引き継がせるのは忍びない」「子どもも要らないと言っている」「ゆかりのない不動産を遺されても大変なだけだ」と、自分の代でなんとか解決して、子どもに迷惑をかけたくないと考えていらっしゃいます。

【事例】複数ある不動産を「一括引取り」してもらった結果

先日あったご相談事例です。場所は岡山県の中仙道方面（B'zの稲葉さんの出身地としても有名な津山市エリア）の山あいの市です。

ご相談者様はそこで生まれ育ち、次のような複数の不動産をお持ちでした。

• 街の中心部にある店舗跡地、ご自宅、土地2区画、温泉近くの別荘地、建物（空き家）が残っている場所もあれば、土地だけの場所もあり、「どう扱えばいいのか」とお困りでした。

最終的に私どもではなく、別の不動産会社様にご相談されたのですが、後日「相談に乗ってくれる不動産屋さんを見つけました！」と喜びのお声をいただきました。

その不動産会社様は、街中心部の店舗跡も、自宅も、温泉近くの別荘地も、登記簿上ご相談者様の名義になっている不動産をすべて一括で引き取ってくれるとのことでした。

「本当によかったですね、これでスッキリしますね！」とお伝えし、「ちなみに、おいくらだったのですか？」とお聞きしたところ……

返ってきた答えは、「マイナス200万円（200万円払ったらすべて引き取る）」というものでした。

「お金を払って手放す」時代へ

「不動産＝価値があるもの」「安くてもプラスになるはず」と思われている方も多いかもしれませんが、現代では「引き取ってもらうためにお金を払う（マイナスになる）」ケースが実際に存在します。

山林なども同様ですが、売却できない不動産を手放すには、持ち出し（費用負担）が前提となる時代になってきているのが現状です。

「国や自治体が引き取ってくれる」は本当？

「売れなければ行政（国や自治体）に引き取ってもらおう」と考える方もいらっしゃいます。

「国がそのような法律（相続土地国庫帰属制度など）を作ったらしい」というお話も耳にしますが、行政が何でも引き取ってくれるわけではありません。要件が非常に厳しく、実際には引き取ってもらえないケースが大半ですので、あまり過度な期待はしない方がよいでしょう。

まとめ

地方や田舎の不動産をお持ちの方は、「お金を払ってでも手放さなければならない可能性がある」という現実を知っておくことが大切です。

当事務所では、毎月無料のセミナーや個別相談（完全無料）を実施しております。
「実家の不動産をどうすべきか悩んでいる」という方は、ぜひお気軽にご参加・ご相談ください。

孤独死と不動産、そして早期発見の支援策について

「相続に強い不動産会社」としてご相談を受ける中で、様々なケースに直面します。

本来、親より先にお子さんが亡くなるということは避けてほしいものですが、現実にはご自身より先にお子さんを亡くされたご両親からの相続相談も少なくありません。

先日対応した案件もそうでした。60代のお子さんがご自宅で亡くなられ、いわゆる孤独死の状態で発見されたのです。遺品整理や特殊清掃の専門業者さんと連携してご対応したのですが、死亡時期の特定が非常に難しく、推定で「7月〇日から12月〇日のどこか」と鑑定されるほど発見が遅れてしまいました。

こうなってしまうと、いわゆる「事故物件」としての扱いになり、不動産としての価値は大きく下がってしまいます。それでも遺族の方にとっては大切な「どうにかしなければならない家」です。私たちは現地へ対応に向かいました。

現場で体験した、不思議な出来事。

現地に到着した際、玄関の鍵がなかなか開かないというトラブルがありました。
築年数が経過している古い家だったため、鍵の調子が悪かったのかもしれません。私と清掃業者の社長さん、番頭さん、そして大工さんの4人で向かったのですが、がっしりした体格の社長さんがドアを引っ張っても、びくともしませんでした。2人がかりで体当たりをしながら「ドアごと外すしかないか」と話していたときです。

大工さんが「ちょっと横に退いてください」と言い、玄関の前で静かに手を合わせました。そして鍵を回すと、なんとドアが「すーっ」とスムーズに開いたのです。

大工さんは後から「必死にドアを引っ張っていたとき、中から誰かが引っり返しているように感じたんだよね」とおっしゃっていました。

「お祓い」と「供養」の違い

その後、すぐにお寺にお経をあげていただくよう手配しました。

実はこのときまで個人的にあまりピンときていなかったのですが、「お祓い」と「供養」は意味合いが全く異なります。

• お祓い： 邪気や嫌なものを払い落とすこと

• 供養： その場所で暮らしていた故人へ祈りを捧げ、ねぎらいの言葉をかけること

故人様への敬意と感謝を込めてしっかり供養を行いたいと考え、お寺様にお越しいただき無事にご対応を終えることができました。

孤独死を防ぐ・早期発見するための最新サービス
今回の経験を通して強く感じたのは、「せめてもう少し早く発見してあげたかった」ということです。

最近では、一人暮らしの方のSOSや異変を早期発見するためのサポート技術が大きく進化しています。

• かつて： 警備会社と契約し、月額数万円かかるような大掛かりなシステムが主流

• 少し前： トイレなどにセンサーを設置し、一定時間動きがない場合に通知が行く仕組み

• 現在： 設置が非常に簡単で安価な「スマート電球」を活用した見守り

現在では、普段使っている電球を専用のセキュリティ電球に付け替えるだけで、一定時間照明の点滅・使用がない場合に登録先へアラートが飛ぶサービスが登場しています。費用も月額2,000円程度と非常に手軽です。

もし身近に一人暮らしをされているご家族や知人がいらっしゃる場合は、万が一の事態に備えて、こうした見守りサービスの活用を事前に検討しておくことを強くおすすめします。

箕面市で不動産売却】「3,000万円特別控除」が使える5つの条件を分かりやすく解説！

今回は、箕面市で不動産売却をご検討されている方向けに、「譲渡所得の3,000万円特別控除が使える条件」を、できるだけ分かりやすく整理してお伝えします。

この特例を使えると税負担が大きく変わる一方で、「条件を勘違いしていて使えなくなってしまった…」というケースも少なくありません。売却をスムーズに進めるための参考にしてくださいね。

※ご注意※ 税制は改正されることがあります。最新情報は国税庁のホームページ等でご確認いただくか、お知り合いの税理士さんにご相談されることをおすすめいたします。

「マイホーム売却」と「相続空き家」、2つの特例の違い

まず最初に押さえておきたいのが、3,000万円の特別控除には大きく分けて2種類あるということです。

1. 自分が住んでいた家（居住用財産）を売った時の3,000万円特別控除

2. 相続した家（空き家）を売った時の3,000万円特別控除

お客様とお話ししていると、この2つがごちゃまぜになってしまっていることがよくあります。今回の記事では、ご相談が圧倒的に多い「自分が住んでいたマイホームを売るパターン」を中心に整理していきます。

• いつ転居したのか？
• 売買契約日はいつか？
• 引き渡し日はいつか？

現場あるある！よくある「つまずきポイント」

不動産売却の現場でよく見かける、特例に関するトラブルや注意点をご紹介します。

• 転居後の放置による期限切れ 牧落、桜井、箕面駅周辺などでもよくあるケースですが、住み替えでバタバタしてしまい「売るのは後でいいや」と放置した結果、住んでいない期間が長くなりすぎてしまうことがあります。転居日と売却時期の期限は、早めにメモして整理しておきましょう。

• 解体して更地にする場合の取り扱い 建物を解体して更地渡しにする場合、手続きや期限、実態の整理がより複雑になります。判断に迷う場合は、税務面も含めて専門家に確認するのが安全です。

• 確定申告の書類が揃わない 確定申告には、売買契約書、仲介手数料などの諸費用の領収書、住民票の履歴（転居が分かる資料）など、様々な書類が必要です。「あの書類どこにいった？」と慌てないよう、売却が決まったら専用の保管場所を決めてひとまとめにしておくことが大切です。
  
  

まとめ

箕面市で不動産売却をする際、3,000万円特別控除を適用するためのポイントは以下の5つです。

1. 居住用だったかどうか

2. 売却のタイミング（期限）は守れているか

3. 身内への売却など、対象外の取引になっていないか

4. 過去の特例利用の有無

5. 確定申告を必ず行うこと

3,000万円の特別控除は、要件に当てはまれば非常にメリットが大きいです。しかし、前提条件の確認不足で使えなくなってしまうのが一番もったいないですよね。

箕面市で売却をご検討中の方は、「控除が使えるかも？」という段階でも大丈夫ですので、ぜひセンチュリー21 みのパラまでご相談ください。売却の進め方と併せて、税理士さんや税務署への確認が必要な点も含め、状況整理のお手伝いをさせていただきます。

相続登記を放置していませんか？数次相続と税金の落とし穴

普段営業している中で、相続に関する不動産のご相談をよくいただきます。
その際、登記事項証明書（登記簿）を確認してみると、「相続登記が長年放置されたままになっている」というケースが意外と多く見受けられます。

よくあるのが、以下のようなケースです。

1. だいぶ前にお父様が亡くなった

2. その後、お母様が亡くなった

3. 今回、お母様が亡くなったタイミングで「不動産を売却しよう」と話し合いがまとまった

4. いざ売買の取引を進めようとしたら、不動産の名義（所有権）がお父様のまま放置されていた

不動産取引の原則として、物件の引き渡し（決済＝買主様へ所有権を移転する手続き）を行うまでに、相続登記を完了させておく必要があります。

司法書士の「親切心」が仇になることも？

お父様の名義のまま放置されている状態（数次相続）で司法書士に相談すると、親切心からこのように提案されることがあります。

司法書士:

「一旦お父様からお母様に名義を変更して、さらにそこからお子様へ名義変更すると、登記手続きが2回発生して手間も費用もかかってしまいます。お父様から直接、お子様へ名義を移してしまいましょう！」

手続きの費用や手間を削減するための良心的なアドバイスに見えますが、実はここが税金面での大きな落とし穴になることがあります。

税理士が「ちょっと待って！」と言う理由

不動産を売却した際、利益に対して「譲渡所得税」という税金がかかります。

一定の要件を満たすと、「相続空き家の3,000万円特別控除」などの税金が大幅に安くなる特例を活用できます。
この特例を適用するための大きな条件の一つに、「お亡くなりになってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること」というタイムリミットがあります。

• お母様名義の場合： 亡くなってから間もないため、特例の対象となり税金の控除が受けられる可能性が高い。

• お父様名義から直接移した場合： お父様が亡くなってからすでに3年以上が経過していると、控除の対象外になってしまい、結果として高額な税金が発生してしまうリスクがある。

このように、司法書士の「良かれと思ってした提案」が、税金面で裏目に出てしまうケースがあるのです。

まとめ
相続不動産は総合的な相談が不可欠

相続が絡む不動産の売却では、登記手続きだけ、あるいは税金のことだけに偏って判断してしまうと思わぬ損をすることがあります。

• 司法書士（登記手続きのプロ）

• 税理士（税務・控除のプロ）

• 信頼できる不動産会社（売却・全体プロデュースのプロ）

これら専門家が連携し、総合的な視点でアドバイスを受けながら進めていくことが非常に大切です。
相続した不動産について気になることがあれば、ぜひお気軽にご相談ください。

相続した不動産を売却する際の注意点：まずは「登記簿」の確認から

「相続した不動産を売却するとき、普通の不動産売却と違ってどんなことに注意すればいいですか？」というご質問をよく受けます。

実は、売却手続きを進める途中で「思わぬ名義トラブル」が発覚するケースは決して珍しくありません。

登記簿の取得方法と見方のコツ

登記簿は「土地」と「建物」の両方を取り寄せる必要があります。

取得方法は以下の通りです。

• 自分で取得する場合： 法務局の窓口やオンラインで請求・入手できます。
• 専門家に依頼する場合： 普段から取引のある不動産業者や司法書士がいれば、オンライン上ですぐに取得してもらうことも可能です。

普段見慣れていないと登記簿の記載内容を解読するのは難しいため、見方も併せて不動産業者や司法書士などの専門家に相談するのがおすすめです。
（※ちなみに、記載されている文字に下線が引いてある部分は「過去に効力があったが、現在は消滅・抹消されている事項」を意味します。）

なぜ「土地」と「建物」両方の確認が必要なのか？
実務では、次のようなトラブルが実際に発生しています。

• 土地と建物の名義が異なっている 「土地は亡くなった父親の名義だったが、建物の名義は全く別人のものだった」「建物が複数人の共有名義になっていた」というケースです。

• 敷地の一部が「祖父」の名義のまま残っていた 土地・建物ともに父親の名義だと思い込んでいたところ、敷地の一部（筆）だけが祖父（またはそれ以前の世代）の名義のままになっていたという事例がありました。

不動産を売却する場合、共有者全員の同意（署名・捺印）が必須となります。多数決で売ることはできません。

もし名義が「祖父」のまま残っていた場合、相続権はご父親だけでなく、叔父・叔母、さらにはその子どもたち（従兄弟など）にまで枝分かれして広がってしまいます。こうなると、権利を持っている人を特定するだけでも弁護士や司法書士に依頼して1〜2年かがりの大調査になることもあります。

まとめ

「親が住んでいた家だから、当然すべて親の名義だろう」と思い込まず、不動産売却のアクションを起こす前の第一歩として、必ず土地と建物の登記簿を取り寄せて名義人を正確に確認することを強くおすすめします。

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